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浙江省關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見
來源:
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作者:pmo34db71
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發(fā)布時間: 2012-06-20
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各市、縣（市、區(qū)）人民政府，省政府直屬各單位：
現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。近年來，我省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，但還存在產(chǎn)業(yè)層次偏低、服務(wù)能力偏弱、發(fā)展環(huán)境亟待改善等問題。為進一步發(fā)揮現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)在改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng)新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)提出如下意見：
一、總體要求和目標任務(wù)
（一）總體要求。深入貫徹落實科學發(fā)展觀，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，著力加強政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范服務(wù)標準，提升從業(yè)人員素質(zhì)，加快培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，努力構(gòu)建業(yè)務(wù)完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規(guī)范的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。
?。ǘ┠繕巳蝿?wù)。到2015年，全省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展整體水平明顯提高，各項指標力爭位居全國前列。
——物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續(xù)擴大。在城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)全面實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，到2015年，舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)或準物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到70%以上，住宅物業(yè)服務(wù)平均覆蓋率達到80%以上；新建非住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到60%以上。
——物業(yè)服務(wù)群眾滿意度明顯提高。各類物業(yè)管理示范項目所占比例達到10%以上，物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主的總體滿意率達到80%以上。
——物業(yè)服務(wù)行業(yè)綜合實力和競爭力明顯增強。培育年營業(yè)收入1億元以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)10—20家，其中若干個骨干企業(yè)年營業(yè)收入力爭達到10億元以上，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年營業(yè)收入占行業(yè)總量的30%以上，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市零的突破；物業(yè)服務(wù)行業(yè)年營業(yè)收入達到220億元以上，累計新增就業(yè)崗位30萬個，對經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的貢獻率穩(wěn)步提高。
二、著力提高行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力
?。ㄒ唬┎粩嘟∪飿I(yè)服務(wù)體系。積極拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，從住宅物業(yè)服務(wù)加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫(yī)院、學校、市政設(shè)施、城市綜合體、農(nóng)居點的多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為居住者提供全面服務(wù)延伸拓展，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系。
?。ǘ┲朴唽嵤┪飿I(yè)服務(wù)標準。加快制訂不同類型物業(yè)的服務(wù)標準和規(guī)范，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)范發(fā)展。鼓勵行業(yè)協(xié)會和企業(yè)參與標準制訂，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展標準化試點。依據(jù)服務(wù)標準推行市場準入和分等級管理，提高物業(yè)服務(wù)業(yè)管理水平。開展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標準化培訓(xùn)，對列入國家和省服務(wù)業(yè)標準化計劃的項目，給予一定的資金補助。
?。ㄈ┳龃笞鰪娢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，積極采用現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理手段，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)?；?、集約化發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)專業(yè)化發(fā)展，大力扶持一批設(shè)備管理、保潔家政、園林養(yǎng)護、秩序維護等專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊和使用自主商標，提高物業(yè)服務(wù)品牌的知名度、美譽度，充分發(fā)揮品牌的示范和集聚效應(yīng)。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)示范項目的示范推動作用，對所服務(wù)項目獲國家、省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市、縣（市、區(qū)）應(yīng)給予適當獎勵，三年內(nèi)在參加當?shù)匚飿I(yè)項目招投標時給予適當加分。
（四）提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進對員工的管理，加強職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)行為。充分發(fā)揮各類職業(yè)技能培訓(xùn)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會等組織的作用，將物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員作為職業(yè)技能培訓(xùn)的重點對象，積極開展訂單式培訓(xùn)、定向培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)。支持高等院校、技工院校設(shè)置物業(yè)服務(wù)類專業(yè)，加快物業(yè)服務(wù)定點培訓(xùn)機構(gòu)建設(shè)，推動校企合作、聯(lián)合辦學，加快培養(yǎng)滿足現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展需要的專業(yè)人才。
?。ㄎ澹┓e極推動物業(yè)服務(wù)節(jié)能減排。建立健全物業(yè)服務(wù)節(jié)能減排考核目標責任制。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)以前期顧問等方式提前介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，從建筑設(shè)計、施工以及建筑材料、設(shè)施設(shè)備的選擇上提出合理化建議。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理中，主動排查高能耗及不符合環(huán)保要求的設(shè)施設(shè)備，開展技術(shù)革新和設(shè)備改造，提高能源利用效率。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立專業(yè)節(jié)能服務(wù)公司，加大節(jié)能減排工作力度。
?。┣袑嵓訌姌I(yè)主組織建設(shè)。加快修訂業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理規(guī)約等示范文本，加強指導(dǎo)和培訓(xùn)，健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組織建設(shè)，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。完善物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責權(quán)利關(guān)系和行為。注重組織引導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主公共財產(chǎn)進行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會的管理水平。
三、積極培育和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場
?。ㄒ唬┓e極放開搞活物業(yè)服務(wù)市場。逐步改革機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房自我使用、自我服務(wù)的管理模式，積極推進后勤管理服務(wù)社會化、市場化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠、醫(yī)院、學校、大型公建設(shè)施等物業(yè)，采用公開招標方式選擇物業(yè)服務(wù)。
?。ǘ┩晟莆飿I(yè)服務(wù)市場監(jiān)管體系。完善物業(yè)服務(wù)招投標制度，加快招投標專家?guī)旖ㄔO(shè)，遏制無序競爭，建立公開公平公正的市場秩序。健全物業(yè)服務(wù)市場準入機制，嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，加快建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)承接驗收的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)項目承接驗收行為，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、市政等共有設(shè)施設(shè)備移交工作的監(jiān)管，確保按時移交給相關(guān)專業(yè)單位。
?。ㄈ┲訌娦袠I(yè)自律。加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的積極作用，著手開展制訂行業(yè)行規(guī)，加快推進行業(yè)誠信體系建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)承諾、履行社會責任，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符，努力構(gòu)建和維護良好的物業(yè)服務(wù)市場秩序，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。
?。ㄋ模┘涌旖⑽飿I(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制。充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式，建立市、縣、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解組織體系，著力解決物業(yè)服務(wù)糾紛逐年增多的問題。充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問作用，引導(dǎo)人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動物業(yè)服務(wù)糾紛的及時解決。省建設(shè)行政主管部門要會同省有關(guān)部門抓緊制訂物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理辦法。
四、加大政策扶持力度
（一）落實財政扶持政策。加快研究省級財政扶持政策，支持現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推進保障性住宅小區(qū)、老舊住宅區(qū)等物業(yè)管理。在省級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金安排使用上，從2012年起，每年通過集中配置資金，用于引導(dǎo)和鼓勵物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展，支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)、標準化和信息化建設(shè)，獎勵在節(jié)能減排、安置就業(yè)、社區(qū)建設(shè)中作出突出貢獻的物業(yè)管理單位等。市縣財政也要進一步優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，適當擴大服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金的使用范圍，加大財政資金支持力度，加快扶持現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
（二）完善有關(guān)收費政策。
1．完善物業(yè)服務(wù)定價機制。加快制訂和完善物業(yè)服務(wù)等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務(wù)、等級化收費”的物業(yè)服務(wù)費分級定價機制，積極推進酬金制收費方式。嚴格執(zhí)行國家、省有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費規(guī)定，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；別墅、排屋等非普通住宅小區(qū)和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主大會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)標準超出當?shù)刈罡哒笇?dǎo)價相對應(yīng)服務(wù)標準的，建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則提出前期物業(yè)服務(wù)收費標準，報所在地價格主管部門和物業(yè)行政主管部門核定。廉租住房、政府投資建設(shè)運營的公共租賃住房委托專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)的，所需物業(yè)服務(wù)費用由當?shù)刎斦袚?。鼓勵有條件的老舊住宅小區(qū)推行業(yè)主自治管理、自主收費或社區(qū)化準物業(yè)管理模式。普通住宅小區(qū)認定標準由省建設(shè)主管部門負責制訂發(fā)布。
2．規(guī)范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費。凡由政府及相關(guān)職能部門承擔的費用，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位要向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規(guī)范物業(yè)消防、安全等相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)收費，收費標準應(yīng)報當?shù)匚飪r、財政部門商物業(yè)行政主管部門核準。電梯等特種設(shè)備定期檢測費的收取，嚴格執(zhí)行省財政廳、省物價局規(guī)定的標準。
?。ㄈ┞鋵嵍愂战鹑诜龀终?。
1．合理確定稅基?，F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅以與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的全部收入扣除代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為稅基。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務(wù)項目分包給其他單位或者個人的，以其取得的物業(yè)服務(wù)收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務(wù)費用后的余額為營業(yè)額，征收營業(yè)稅?，F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)兼有不同稅目的應(yīng)稅勞務(wù)，實行分別開票、分別核算的，可分別按適用的稅目稅率征收營業(yè)稅。
2.減免相關(guān)稅收。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應(yīng)納稅所得額低于6萬元（含6萬元）的小型微利物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。在2011年1月1日至2013年12月31日內(nèi)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)當年新招用符合條件的人員，企業(yè)與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，經(jīng)批準，在3年內(nèi)按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠，定額標準為每人每年4800元（優(yōu)惠政策在2013年12月31日未執(zhí)行到期的，可繼續(xù)享受至3年期滿為止）。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確有困難的，報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準，可給予減免房產(chǎn)稅的照顧。在酬金制收費模式的物業(yè)項目中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)單獨賬戶專項存放為業(yè)主或業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅；業(yè)主委員會直接與提供勞務(wù)的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結(jié)算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價款的行為，不征收營業(yè)稅。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的物業(yè)專項維修資金，不征收營業(yè)稅。鼓勵物業(yè)服務(wù)重點骨干企業(yè)兼并重組、做大做強，對其在合并、分立、兼并等企業(yè)重組過程中發(fā)生轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等行為，不征收營業(yè)稅。
3.加強金融扶持。對當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業(yè)現(xiàn)有在職職工總數(shù)30%（超過100人的企業(yè)達15%）以上，并與其簽訂1年以上勞動合同的勞動密集型物業(yè)服務(wù)小企業(yè)，經(jīng)辦金融機構(gòu)可根據(jù)企業(yè)實際招用人數(shù)合理確定小額擔保貸款額度，最高不超過人民幣200萬元，貸款期限不超過2年。
（四）落實相關(guān)補貼政策。
1.落實培訓(xùn)補貼。對有愿望從事物業(yè)服務(wù)的登記失業(yè)人員、進城求職農(nóng)村勞動力等未就業(yè)人員參加定點培訓(xùn)機構(gòu)組織的物業(yè)服務(wù)技能培訓(xùn)的，享受培訓(xùn)所在地人力社保部門的職業(yè)培訓(xùn)補貼。物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂6個月以上勞動合同，在勞動合同簽訂之日起6個月內(nèi)由企業(yè)依托所屬培訓(xùn)機構(gòu)或政府有關(guān)部門認定的培訓(xùn)機構(gòu)開展崗前就業(yè)技能培訓(xùn)的，根據(jù)培訓(xùn)后繼續(xù)履行勞動合同情況，按照當?shù)卮_定的職業(yè)培訓(xùn)補貼標準，對企業(yè)給予定額職業(yè)培訓(xùn)補貼。
2.落實社會保險補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用城鄉(xiāng)就業(yè)困難人員就業(yè)，企業(yè)與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規(guī)定繳納社會保險費的，企業(yè)為其實際繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險費由當?shù)刎斦o予補助。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業(yè)困難人員可延長至退休外，其余人員不超過3年。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用見習期滿的高校畢業(yè)生而為其補繳的見習期間養(yǎng)老保險費用（不含個人繳費部分）給予用人單位承擔部分全額補貼，所需資金從促進就業(yè)資金中列支。
3.落實物業(yè)管理補貼。對老舊住宅小區(qū)、保障性住宅小區(qū)、農(nóng)民工公寓、拆遷安置小區(qū)等實施專業(yè)化物業(yè)管理或準物業(yè)管理的，所在地政府應(yīng)定期給予物業(yè)管理服務(wù)單位一定的資金補貼。各地對物業(yè)服務(wù)業(yè)征收的營業(yè)稅地方所得部分，主要用于對保障性住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)等的物業(yè)管理補貼和獎勵，并優(yōu)先保障老舊電梯等直接涉及公共安全、影響群眾生活的基礎(chǔ)設(shè)施大修、改造或更新所需經(jīng)費。老舊住宅小區(qū)的范圍由所在地房產(chǎn)行政主管部門結(jié)合當?shù)貙嶋H作出界定。對在商品住宅小區(qū)中配建的保障性住房，執(zhí)行該小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)費標準，其差額部分由所在地政府給予補貼。
4.落實節(jié)能減排專項改造補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)因節(jié)能減排而改造共用設(shè)施設(shè)備的費用支出，以及節(jié)能降耗成效突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當?shù)卣o予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
五、切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）加強組織協(xié)調(diào)，形成工作合力。各級政府和有關(guān)部門要充分認識加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重要性和緊迫性，進一步轉(zhuǎn)變觀念，拓寬思路，努力實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。省級層面建立由省建設(shè)廳牽頭，發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、稅務(wù)、工商、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、物價、金融、電力等部門和單位組成的省加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)聯(lián)席會議制度，加強對現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在省建設(shè)廳。聯(lián)席會議各成員單位要各司其職、密切配合，共同推進現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。各市、縣（市、區(qū)）政府也要建立健全相關(guān)協(xié)調(diào)機制，加強現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，制訂落實更加具體有效的政策措施，推進現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。要把現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展納入全省服務(wù)業(yè)發(fā)展工作目標責任考核體系，確保各項工作和扶持政策落實到位。
?。ǘ┙∪y(tǒng)計制度，加強監(jiān)測分析。加強現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計信息平臺建設(shè)，完善統(tǒng)計報告制度和信息發(fā)布制度，加強現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的動態(tài)監(jiān)測和分析，為制訂現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、政策提供依據(jù)。
（三）加強輿論引導(dǎo)，營造良好氛圍。各級政府和有關(guān)部門要切實加強輿論引導(dǎo)，通過多種渠道、多種方式大力宣傳發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義，宣傳促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的扶持政策，在全社會進一步營造關(guān)心支持現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級新聞宣傳部門要指導(dǎo)各類新聞媒體堅持強化正面宣傳引導(dǎo)，客觀公正報道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理、提高服務(wù)水平。
現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。近年來，我省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，但還存在產(chǎn)業(yè)層次偏低、服務(wù)能力偏弱、發(fā)展環(huán)境亟待改善等問題。為進一步發(fā)揮現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)在改善城市人居環(huán)境、提高居民生活品質(zhì)、創(chuàng)新社會管理、促進社會和諧中的積極作用，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)提出如下意見：
一、總體要求和目標任務(wù)
（一）總體要求。深入貫徹落實科學發(fā)展觀，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，著力加強政策扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范服務(wù)標準，提升從業(yè)人員素質(zhì)，加快培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，努力構(gòu)建業(yè)務(wù)完備、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、競爭有序、管理規(guī)范的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)體系。
?。ǘ┠繕巳蝿?wù)。到2015年，全省物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展整體水平明顯提高，各項指標力爭位居全國前列。
——物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續(xù)擴大。在城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)全面實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，到2015年，舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)或準物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到70%以上，住宅物業(yè)服務(wù)平均覆蓋率達到80%以上；新建非住宅物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到60%以上。
——物業(yè)服務(wù)群眾滿意度明顯提高。各類物業(yè)管理示范項目所占比例達到10%以上，物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主的總體滿意率達到80%以上。
——物業(yè)服務(wù)行業(yè)綜合實力和競爭力明顯增強。培育年營業(yè)收入1億元以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)10—20家，其中若干個骨干企業(yè)年營業(yè)收入力爭達到10億元以上，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)年營業(yè)收入占行業(yè)總量的30%以上，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市零的突破；物業(yè)服務(wù)行業(yè)年營業(yè)收入達到220億元以上，累計新增就業(yè)崗位30萬個，對經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的貢獻率穩(wěn)步提高。
二、著力提高行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力
?。ㄒ唬┎粩嘟∪飿I(yè)服務(wù)體系。積極拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，從住宅物業(yè)服務(wù)加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫(yī)院、學校、市政設(shè)施、城市綜合體、農(nóng)居點的多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為居住者提供全面服務(wù)延伸拓展，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系。
?。ǘ┲朴唽嵤┪飿I(yè)服務(wù)標準。加快制訂不同類型物業(yè)的服務(wù)標準和規(guī)范，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)范發(fā)展。鼓勵行業(yè)協(xié)會和企業(yè)參與標準制訂，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展標準化試點。依據(jù)服務(wù)標準推行市場準入和分等級管理，提高物業(yè)服務(wù)業(yè)管理水平。開展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標準化培訓(xùn)，對列入國家和省服務(wù)業(yè)標準化計劃的項目，給予一定的資金補助。
?。ㄈ┳龃笞鰪娢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式加大市場資源整合力度，積極采用現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理手段，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)?；?、集約化發(fā)展。鼓勵物業(yè)服務(wù)專業(yè)化發(fā)展，大力扶持一批設(shè)備管理、保潔家政、園林養(yǎng)護、秩序維護等專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊和使用自主商標，提高物業(yè)服務(wù)品牌的知名度、美譽度，充分發(fā)揮品牌的示范和集聚效應(yīng)。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)示范項目的示范推動作用，對所服務(wù)項目獲國家、省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市、縣（市、區(qū)）應(yīng)給予適當獎勵，三年內(nèi)在參加當?shù)匚飿I(yè)項目招投標時給予適當加分。
（四）提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進對員工的管理，加強職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)行為。充分發(fā)揮各類職業(yè)技能培訓(xùn)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會等組織的作用，將物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員作為職業(yè)技能培訓(xùn)的重點對象，積極開展訂單式培訓(xùn)、定向培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)。支持高等院校、技工院校設(shè)置物業(yè)服務(wù)類專業(yè)，加快物業(yè)服務(wù)定點培訓(xùn)機構(gòu)建設(shè)，推動校企合作、聯(lián)合辦學，加快培養(yǎng)滿足現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展需要的專業(yè)人才。
?。ㄎ澹┓e極推動物業(yè)服務(wù)節(jié)能減排。建立健全物業(yè)服務(wù)節(jié)能減排考核目標責任制。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)以前期顧問等方式提前介入房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，從建筑設(shè)計、施工以及建筑材料、設(shè)施設(shè)備的選擇上提出合理化建議。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理中，主動排查高能耗及不符合環(huán)保要求的設(shè)施設(shè)備，開展技術(shù)革新和設(shè)備改造，提高能源利用效率。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立專業(yè)節(jié)能服務(wù)公司，加大節(jié)能減排工作力度。
?。┣袑嵓訌姌I(yè)主組織建設(shè)。加快修訂業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)管理規(guī)約等示范文本，加強指導(dǎo)和培訓(xùn)，健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組織建設(shè)，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。完善物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責權(quán)利關(guān)系和行為。注重組織引導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主公共財產(chǎn)進行自主管理，不斷提高業(yè)主委員會的管理水平。
三、積極培育和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場
?。ㄒ唬┓e極放開搞活物業(yè)服務(wù)市場。逐步改革機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)用房自我使用、自我服務(wù)的管理模式，積極推進后勤管理服務(wù)社會化、市場化。積極引入競爭機制，鼓勵有條件的工廠、醫(yī)院、學校、大型公建設(shè)施等物業(yè)，采用公開招標方式選擇物業(yè)服務(wù)。
?。ǘ┩晟莆飿I(yè)服務(wù)市場監(jiān)管體系。完善物業(yè)服務(wù)招投標制度，加快招投標專家?guī)旖ㄔO(shè)，遏制無序競爭，建立公開公平公正的市場秩序。健全物業(yè)服務(wù)市場準入機制，嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，加快建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)承接驗收的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)項目承接驗收行為，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。加強對物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、市政等共有設(shè)施設(shè)備移交工作的監(jiān)管，確保按時移交給相關(guān)專業(yè)單位。
?。ㄈ┲訌娦袠I(yè)自律。加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的積極作用，著手開展制訂行業(yè)行規(guī)，加快推進行業(yè)誠信體系建設(shè)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)承諾、履行社會責任，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符，努力構(gòu)建和維護良好的物業(yè)服務(wù)市場秩序，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。
?。ㄋ模┘涌旖⑽飿I(yè)服務(wù)糾紛快速處理機制。充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式，建立市、縣、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解組織體系，著力解決物業(yè)服務(wù)糾紛逐年增多的問題。充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問作用，引導(dǎo)人民群眾依法理性表達利益訴求，在法治的軌道上推動物業(yè)服務(wù)糾紛的及時解決。省建設(shè)行政主管部門要會同省有關(guān)部門抓緊制訂物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理辦法。
四、加大政策扶持力度
（一）落實財政扶持政策。加快研究省級財政扶持政策，支持現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展，推進保障性住宅小區(qū)、老舊住宅區(qū)等物業(yè)管理。在省級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金安排使用上，從2012年起，每年通過集中配置資金，用于引導(dǎo)和鼓勵物業(yè)服務(wù)行業(yè)龍頭企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)和品牌企業(yè)的發(fā)展，支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)、標準化和信息化建設(shè)，獎勵在節(jié)能減排、安置就業(yè)、社區(qū)建設(shè)中作出突出貢獻的物業(yè)管理單位等。市縣財政也要進一步優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，適當擴大服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金的使用范圍，加大財政資金支持力度，加快扶持現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。
（二）完善有關(guān)收費政策。
1．完善物業(yè)服務(wù)定價機制。加快制訂和完善物業(yè)服務(wù)等級標準和收費標準，推廣“菜單式服務(wù)、等級化收費”的物業(yè)服務(wù)費分級定價機制，積極推進酬金制收費方式。嚴格執(zhí)行國家、省有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費規(guī)定，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；別墅、排屋等非普通住宅小區(qū)和辦公、商務(wù)樓宇等非住宅物業(yè)，以及業(yè)主大會成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)標準超出當?shù)刈罡哒笇?dǎo)價相對應(yīng)服務(wù)標準的，建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則提出前期物業(yè)服務(wù)收費標準，報所在地價格主管部門和物業(yè)行政主管部門核定。廉租住房、政府投資建設(shè)運營的公共租賃住房委托專業(yè)機構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)的，所需物業(yè)服務(wù)費用由當?shù)刎斦袚?。鼓勵有條件的老舊住宅小區(qū)推行業(yè)主自治管理、自主收費或社區(qū)化準物業(yè)管理模式。普通住宅小區(qū)認定標準由省建設(shè)主管部門負責制訂發(fā)布。
2．規(guī)范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費。凡由政府及相關(guān)職能部門承擔的費用，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位要向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規(guī)范物業(yè)消防、安全等相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)收費，收費標準應(yīng)報當?shù)匚飪r、財政部門商物業(yè)行政主管部門核準。電梯等特種設(shè)備定期檢測費的收取，嚴格執(zhí)行省財政廳、省物價局規(guī)定的標準。
?。ㄈ┞鋵嵍愂战鹑诜龀终?。
1．合理確定稅基?，F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅以與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的全部收入扣除代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為稅基。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務(wù)項目分包給其他單位或者個人的，以其取得的物業(yè)服務(wù)收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務(wù)費用后的余額為營業(yè)額，征收營業(yè)稅?，F(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)兼有不同稅目的應(yīng)稅勞務(wù)，實行分別開票、分別核算的，可分別按適用的稅目稅率征收營業(yè)稅。
2.減免相關(guān)稅收。自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應(yīng)納稅所得額低于6萬元（含6萬元）的小型微利物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其所得減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。在2011年1月1日至2013年12月31日內(nèi)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)當年新招用符合條件的人員，企業(yè)與其簽訂1年以上期限勞動合同并依法繳納社會保險費的，經(jīng)批準，在3年內(nèi)按實際招用人數(shù)予以定額依次扣減營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠，定額標準為每人每年4800元（優(yōu)惠政策在2013年12月31日未執(zhí)行到期的，可繼續(xù)享受至3年期滿為止）。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納房產(chǎn)稅確有困難的，報經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準，可給予減免房產(chǎn)稅的照顧。在酬金制收費模式的物業(yè)項目中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)單獨賬戶專項存放為業(yè)主或業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅；業(yè)主委員會直接與提供勞務(wù)的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結(jié)算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價款的行為，不征收營業(yè)稅。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的物業(yè)專項維修資金，不征收營業(yè)稅。鼓勵物業(yè)服務(wù)重點骨干企業(yè)兼并重組、做大做強，對其在合并、分立、兼并等企業(yè)重組過程中發(fā)生轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等行為，不征收營業(yè)稅。
3.加強金融扶持。對當年新招用符合小額擔保貸款申請條件的人員達到企業(yè)現(xiàn)有在職職工總數(shù)30%（超過100人的企業(yè)達15%）以上，并與其簽訂1年以上勞動合同的勞動密集型物業(yè)服務(wù)小企業(yè)，經(jīng)辦金融機構(gòu)可根據(jù)企業(yè)實際招用人數(shù)合理確定小額擔保貸款額度，最高不超過人民幣200萬元，貸款期限不超過2年。
（四）落實相關(guān)補貼政策。
1.落實培訓(xùn)補貼。對有愿望從事物業(yè)服務(wù)的登記失業(yè)人員、進城求職農(nóng)村勞動力等未就業(yè)人員參加定點培訓(xùn)機構(gòu)組織的物業(yè)服務(wù)技能培訓(xùn)的，享受培訓(xùn)所在地人力社保部門的職業(yè)培訓(xùn)補貼。物業(yè)服務(wù)企業(yè)新招用符合條件的人員，與企業(yè)簽訂6個月以上勞動合同，在勞動合同簽訂之日起6個月內(nèi)由企業(yè)依托所屬培訓(xùn)機構(gòu)或政府有關(guān)部門認定的培訓(xùn)機構(gòu)開展崗前就業(yè)技能培訓(xùn)的，根據(jù)培訓(xùn)后繼續(xù)履行勞動合同情況，按照當?shù)卮_定的職業(yè)培訓(xùn)補貼標準，對企業(yè)給予定額職業(yè)培訓(xùn)補貼。
2.落實社會保險補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用城鄉(xiāng)就業(yè)困難人員就業(yè)，企業(yè)與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規(guī)定繳納社會保險費的，企業(yè)為其實際繳納的基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險費由當?shù)刎斦o予補助。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業(yè)困難人員可延長至退休外，其余人員不超過3年。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄用見習期滿的高校畢業(yè)生而為其補繳的見習期間養(yǎng)老保險費用（不含個人繳費部分）給予用人單位承擔部分全額補貼，所需資金從促進就業(yè)資金中列支。
3.落實物業(yè)管理補貼。對老舊住宅小區(qū)、保障性住宅小區(qū)、農(nóng)民工公寓、拆遷安置小區(qū)等實施專業(yè)化物業(yè)管理或準物業(yè)管理的，所在地政府應(yīng)定期給予物業(yè)管理服務(wù)單位一定的資金補貼。各地對物業(yè)服務(wù)業(yè)征收的營業(yè)稅地方所得部分，主要用于對保障性住宅小區(qū)、老舊住宅小區(qū)等的物業(yè)管理補貼和獎勵，并優(yōu)先保障老舊電梯等直接涉及公共安全、影響群眾生活的基礎(chǔ)設(shè)施大修、改造或更新所需經(jīng)費。老舊住宅小區(qū)的范圍由所在地房產(chǎn)行政主管部門結(jié)合當?shù)貙嶋H作出界定。對在商品住宅小區(qū)中配建的保障性住房，執(zhí)行該小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)費標準，其差額部分由所在地政府給予補貼。
4.落實節(jié)能減排專項改造補貼。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)因節(jié)能減排而改造共用設(shè)施設(shè)備的費用支出，以及節(jié)能降耗成效突出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當?shù)卣o予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。
五、切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）加強組織協(xié)調(diào)，形成工作合力。各級政府和有關(guān)部門要充分認識加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重要性和緊迫性，進一步轉(zhuǎn)變觀念，拓寬思路，努力實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。省級層面建立由省建設(shè)廳牽頭，發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、稅務(wù)、工商、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、物價、金融、電力等部門和單位組成的省加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)聯(lián)席會議制度，加強對現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯(lián)席會議辦公室設(shè)在省建設(shè)廳。聯(lián)席會議各成員單位要各司其職、密切配合，共同推進現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。各市、縣（市、區(qū)）政府也要建立健全相關(guān)協(xié)調(diào)機制，加強現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃，制訂落實更加具體有效的政策措施，推進現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。要把現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展納入全省服務(wù)業(yè)發(fā)展工作目標責任考核體系，確保各項工作和扶持政策落實到位。
?。ǘ┙∪y(tǒng)計制度，加強監(jiān)測分析。加強現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計信息平臺建設(shè)，完善統(tǒng)計報告制度和信息發(fā)布制度，加強現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的動態(tài)監(jiān)測和分析，為制訂現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、政策提供依據(jù)。
（三）加強輿論引導(dǎo)，營造良好氛圍。各級政府和有關(guān)部門要切實加強輿論引導(dǎo)，通過多種渠道、多種方式大力宣傳發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義，宣傳促進物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的扶持政策，在全社會進一步營造關(guān)心支持現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。各級新聞宣傳部門要指導(dǎo)各類新聞媒體堅持強化正面宣傳引導(dǎo)，客觀公正報道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理、提高服務(wù)水平。
二○一二年三月十六日
（此件公開發(fā)布）
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